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10.15 부동산 대책 이후 가장 큰 충격은 '세금 폭탄'입니다. 같은 9억 아파트를 사더라도 비규제지역은 취득세 270만원, 조정대상지역은 7,200만원으로 무려 27배 차이가 납니다. 2주택자가 강남에서 집을 사면 취득세만 1억이 넘고, 1년 안에 팔면 양도세로 수익의 70%를 세금으로 내야 합니다. 종부세는 매년 자동으로 빠져나가는 돈입니다. 우리 동네가 규제지역인지 아닌지에 따라 수천만원, 때로는 억 단위 세금 차이가 발생합니다.
1. 취득세 중과 - 2주택 8%, 3주택 12%!
10.15 대책의 가장 무서운 세금은 조정대상지역 다주택자 취득세 중과입니다. 1주택은 일반세율 1~3%지만, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 급등합니다.
실제 세금 계산 사례
- 비규제지역 9억 아파트 2주택: 2,700만원 (3%)
- 조정대상지역 9억 아파트 2주택: 7,200만원 (8%)
- 조정대상지역 9억 아파트 3주택: 1억 800만원 (12%)
→ 같은 집인데 최대 8,100만원 차이! 계약금만큼 세금을 내는 경우도 생깁니다.
법인이 조정대상지역에서 주택을 취득하면 무조건 12% 중과세가 적용됩니다. 임대사업자 등록을 해도 예외가 없습니다. 강남 15억 아파트를 법인으로 사면 취득세만 1억 8천만원입니다.
1) 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 12%
2) 9억 아파트 기준 최대 8,100만원 차이
3) 법인 취득은 무조건 12% 중과
4) 주택 수 줄이거나 비규제지역 매수 고려!
2. 양도세 중과 - 단기 보유자 최대 70%
조정대상지역에서 단기 보유 후 매도하면 양도세 중과세율이 적용됩니다. 1년 미만 보유시 양도차익의 70%를 세금으로 내야 합니다.
보유기간별 양도세율 (조정대상지역)
- 1년 미만 보유: 70% (기본세율 + 40%p)
- 1~2년 보유: 60% (기본세율 + 30%p)
- 2년 이상: 일반세율 (6~45%)
→ 1년 안에 팔면 이익의 70%가 세금으로 증발!
다주택자 추가 중과
보유기간 2년 이상이어도 2주택은 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가됩니다. 최악의 경우 1년 미만 보유 3주택자는 양도차익의 80% 이상을 세금으로 내게 됩니다. 3억 수익을 봐도 손에 쥐는 건 6천만원 정도입니다.
1) 1년 미만 보유 → 양도세 70%
2) 다주택자는 20~30%p 추가 중과
3) 3억 수익 봐도 2.4억은 세금
4) 최소 2년 이상 보유 전략 필수!
3. 종부세 강화 - 매년 빠져나가는 돈
종부세는 매년 6월 1일 기준 주택을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 조정대상지역 2주택 이상은 기본세율에 0.6~3.6%p가 추가됩니다.
종부세 중과 핵심
- 1주택: 공제 12억 (일반세율 0.5~2.7%)
- 2주택: 공제 9억 (기본세율 + 0.6~3.6%p)
- 3주택: 공제 6억 (기본세율 + 0.6~3.6%p)
→ 공시가격 15억 강남 아파트 2주택 보유시 연간 500~800만원 예상
종부세는 집값이 안 올라도 매년 자동으로 납부해야 합니다. 임대 수익이 없어도, 전세를 줘도 관계없이 보유만 하면 세금이 나옵니다. 특히 공시가격이 계속 오르는 지역은 종부세 부담도 매년 증가합니다.
1) 조정대상 2주택 이상 → 중과세율 적용
2) 공시가 15억 아파트 연 500~800만원
3) 집값 안 올라도 매년 자동 납부
4) 장기 보유시 누적 부담 계산 필요!
4. 실전 세금 시뮬레이션 - 내 경우는?
케이스 1: 강남 9억 아파트 2주택 취득
• 취득세: 7,200만원 (8%)
- 보유 1년 후 12억 매도 (3억 수익)
- 양도세: 2억 1천만원 (70%)
- 종부세 (1년): 약 600만원
→ 총 세금 부담: 약 3억원 (수익의 100%가 세금!)
케이스 2: 비규제지역 9억 아파트 1주택 취득
- 취득세: 2,700만원 (3%)
- 보유 1년 후 12억 매도 (3억 수익)
- 양도세: 약 7,500만원 (일반세율)
- 종부세: 0원 (1주택 비과세)
→ 총 세금 부담: 약 1억원 (같은 거래인데 2억 절세!)
1) 강남 2주택 → 세금 3억 (수익의 100%)
2) 지방 1주택 → 세금 1억 (수익의 33%)
3) 지역 + 주택수가 세금 좌우
4) 매수 전 세금 시뮬레이션 필수!
5. 우리 동네는 세금 폭탄 지역일까?
서울이라고 다 같은 서울이 아닙니다!
• 강남구·서초구·송파구: 조정대상 + 투기과열 (세금 최고 등급)
- 강북 일부: 비규제 (일반세율 적용)
- 같은 서울인데 취득세가 3%와 12%로 4배 차이!
경기도는 더 복잡합니다!
- 성남 분당·용인 수지: 투기과열지구
- 평택·안성·양평: 비규제
→ 같은 경기도인데 세금이 하늘과 땅 차이입니다.
부산도 해운대·수영구는 조정대상지역이지만 기장군은 비규제입니다. 내가 사는 동네가 어느 등급인지 모르고 집을 사면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞게 됩니다.
이런 분들은 반드시 확인하세요!
✓ 2주택 이상 보유 중이신 분 → 취득세 8~12% 폭탄 주의
✓ 집 한 채 더 살 계획 있으신 분 → 지역별 세금 비교 필수
✓ 1~2년 내 매도 예정이신 분 → 양도세 중과 확인
✓ 상속·증여 준비 중이신 분 → 세금 최소화 전략 수립!
세금을 모르고 샀다가는 수익을 다 세금으로 내거나, 오히려 손해를 볼 수도 있습니다. 지금 바로 우리 동네 세금을 확인하세요.
💡 절세 전략 팁
Q. 이미 2주택인데 어떻게 하죠?
→ 한 채를 먼저 처분하고 1년 뒤 매수하면 1주택 취득세 3% 적용
→ 비규제지역으로 이동하면 중과세 회피 가능
Q. 지금 사면 손해인가요?
→ 비규제지역은 세금 부담이 적어 오히려 기회
→ 규제지역이라도 1주택 실거주 목적이면 세금 부담 크지 않음
Q. 양도세 줄이는 방법은?
→ 최소 2년 이상 보유로 중과세 회피
→ 장기보유특별공제 활용 (3년 이상 보유시)
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🎯 핵심 정리
10.15 대책 이후 세금은 지역과 주택 수에 따라 결정됩니다.
- 취득세: 조정대상 2주택 8%, 3주택 12%
- 양도세: 1년 미만 보유 70%
- 종부세: 2주택 이상 중과
- 지역 선택이 수천만원 절세의 핵심!
10.15 부동산 대책 규제지역
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