티스토리 뷰
목차
10.15 부동산 대책 발표 이후 가장 큰 변화는 '지역별 규제 차등화'입니다. 같은 가격대 아파트라도 어느 지역에 있느냐에 따라 대출 한도가 2배 이상 차이나고, 청약 자격이 막히며, 실거주 의무와 전매 제한까지 달라집니다. 강남 9억 아파트는 3.6억만 대출 가능한데, 지방 9억 아파트는 6.3억까지 대출이 됩니다. 내가 사는 동네가 어떤 규제를 받는지 정확히 알아야 수천만원 손해를 피할 수 있습니다.
1. LTV 대출 한도 - 지역별 최대 2.7억 차이!
10.15 대책의 핵심은 지역별 LTV(주택담보대출비율) 차등 적용입니다. 비규제지역은 1주택자 기준 70%까지 대출 가능하지만, 조정대상지역은 50%, 투기과열지구는 40%로 대폭 축소됩니다.
실제 사례로 계산해보면
- 비규제지역 9억 아파트: 6.3억 대출 가능 (70%)
- 조정대상지역 9억 아파트: 4.5억 대출 가능 (50%)
- 투기과열지구 9억 아파트: 3.6억 대출 가능 (40%)
→ 최대 2.7억 차이 발생! 자기자본 부담이 완전히 달라집니다.
2주택자는 더 심각합니다. 투기과열지구에서는 LTV가 20%까지 떨어져, 9억 아파트를 사려면 7.2억을 현금으로 준비해야 합니다. DTI(총부채상환비율) 40% 제한까지 더해지면 대출 자체가 불가능한 경우도 생깁니다.
1) 비규제 70% → 조정대상 50% → 투기과열 40%
2) 같은 9억 아파트, 대출 가능액 최대 2.7억 차이
3) 2주택자는 투기과열지구 20%로 급감
4) 우리 동네 규제 등급 확인 필수!
2. 청약 재당첨 제한 - 5년간 1순위 박탈
조정대상지역과 투기과열지구에서 청약에 당첨되면 향후 5년간 다른 청약의 1순위 자격이 박탈됩니다. 한 번 당첨으로 5년을 기다려야 하는 것입니다.
규제지역별 청약 제한 차이
- 비규제지역: 제한 없음 (원하는 만큼 청약 가능)
- 조정대상지역: 당첨 후 5년간 1순위 제한
- 투기과열지구: 5년 제한 + 가점제 85% 이상 의무화
→ 투기과열지구는 무주택 기간, 부양가족 등 가점이 높아야 당첨 가능합니다.
특히 신혼부부는 주의가 필요합니다. 신혼희망타운에 당첨됐다가 입주 전에 더 좋은 단지가 나와도 5년간 손 놓고 기다려야 합니다. 청약 전략을 신중하게 짜지 않으면 기회를 날리게 됩니다.
1) 규제지역 청약 당첨 → 5년간 1순위 불가
2) 투기과열지구는 가점제 85% 이상 필수
3) 한 번 당첨이 5년 운명 좌우
4) 청약 전 우리 동네 규제 확인 필수!
3. 실거주 의무 - 위반시 3천만원 과태료
투기과열지구에서 주택을 취득하면 2년간 실거주 의무가 발생합니다. 주민등록만 옮기면 되는 것이 아니라, 실제로 그 집에 거주해야 합니다.
실거주 의무 핵심 사항
- 적용 지역: 투기과열지구 한정
- 의무 기간: 2년
- 확인 방법: 전입신고 + 실제 거주 사실 확인 (전기·수도 사용량, 이웃 확인 등)
- 위반시 처벌: 과태료 최대 3,000만원 + 향후 청약 제한
특히 투자 목적으로 청약 당첨 후 전세를 주려던 계획은 불가능합니다. 회사 발령, 학업 등 불가피한 사유도 입증해야 인정받을 수 있습니다. 전입신고만 하고 다른 곳에 살다가 적발되면 과태료 폭탄을 맞습니다.
1) 투기과열지구 주택 → 2년 실거주 의무
2) 전입신고 + 실제 거주 모두 필요
3) 위반시 과태료 최대 3,000만원
4) 전세 임대 불가, 실거주만 가능!
4. 전매 제한 - 집값 올라도 못 판다
규제지역에서는 소유권 이전 후 일정 기간 전매가 금지됩니다. 집값이 올라도 팔 수 없고, 대출 이자만 계속 내야 하는 상황이 발생합니다.
지역별 전매 제한 기간
- 비규제지역: 제한 없음
- 조정대상지역: 소유권 이전 후 1년
- 투기과열지구: 소유권 이전 후 2~3년
→ 분양권 전매는 더 긴 기간 제한됩니다.
특히 단기 시세차익을 노린 투자는 사실상 불가능합니다. 2~3년 보유하는 동안 대출 이자, 관리비, 재산세까지 부담하면서 기다려야 합니다. 급전이 필요해도 팔 수 없어 이중고에 시달리는 경우가 많습니다.
1) 조정대상 1년, 투기과열 2~3년 전매 금지
2) 집값 올라도 못 팔고 이자만 부담
3) 단기 시세차익 전략 불가능
4) 장기 보유 각오 필요!
5. 우리 동네는 어떤 규제를 받을까?
같은 광역시인데도 구마다 규제가 다릅니다!
• 서울: 강남구·서초구·송파구는 투기과열지구, 강북 일부는 비규제
- 경기: 성남 분당·용인 수지는 투기과열, 양평·가평은 비규제
- 부산: 해운대·수영구는 조정대상, 기장군은 비규제
→ 같은 가격대 아파트라도 지역에 따라 대출·세금이 2배 이상 차이!
내가 사는 동네가 조정대상지역인지, 투기과열지구인지, 비규제지역인지에 따라 대출 한도, 청약 자격, 실거주 의무, 전매 제한, 세금까지 모든 것이 달라집니다.
이런 분들은 반드시 확인하세요!
✓ 청약 준비 중이신 분 → 5년 재당첨 제한 피하기
✓ 집 구매 계획 있으신 분 → 대출 한도 미리 계산
✓ 대출 상담 예정이신 분 → LTV/DTI 확인
✓ 투자 목적 매수 고려 중 → 전매 제한 + 실거주 의무 반드시 체크!
규제를 모르고 계약했다가는 대출 거절, 청약 불가, 과태료 폭탄까지 맞을 수 있습니다. 지금 바로 우리 동네 규제를 확인하세요.
📄 다음 글 보기
[10.15 부동산 대책 세금 정리: 취득세·양도세·종부세 지역별 분석]
→ 규제만큼 중요한 세금! 우리 동네 2주택 취득세는 얼마?
10.15 부동산 대책 규제지역
stay4.jooinfobolg.co.kr